银城地产物业先后赴港IPO

　　7月2日，银城生活服务有限公司(以下称“银城生活”)提交港股主板IPO上市申请材料获港交所受理，作为从新三板转板而改道港股的物业管理公司，银城生活并不是第一个吃螃蟹的，但是紧跟同系地产公司银城国际一同上市募资的情况，让市场和投资者多了几分注意。

　　3月6日，银城国际成功登陆港股，仅四个月后，银城生活便出现在港股聆讯信息一栏中，作为黄清平控制的两家公司，地产和物业公司前后脚开启上市融资的动作，黄清平的银城有多缺资金?

　　还只居于南京一隅 增值服务占比低、利润率低

　　银城生活的历史可追溯到1997年年底，当时其主要营运附属公司之一南京银城物业服务股份有限公司(以下简称“银城物业服务”)，由银城地产及南京银波工贸公司成立。到2016年银城生活在新三板上市，并随后于2018年4月摘牌，改道港交所提交上市申请。

　　递交招股书显示，黄清平通过Silver Huang和Silver Wutong持有银城生活54.5%的股份(IPO前)，银城国际控股则是由黄清平通过Silver Huang持有48.72%股份，两家公司的实控人均指向黄清平。

　　银城生活通过100%控股的南京成城持有境内银城物业服务的100%股权。

　　截止今年4月底，银城生活服务的业务只覆盖10个城市，包括江苏的7个城市以及长三角的其他省份的3个城市。尽管有部分业务逐步在无锡、苏州及常州等城市展开，但南京依然是银城生活的大本营，2018年今年前四个月，南京市的业务贡献占比高达87.1%、84%。

　　银城生活尽管有着20年经营历史，但仍只是居于南京一隅的区域物业管理公司，虽管理规模已成长为南京第一，占市场份额仍只有5.77%。另外，银城生活也是江苏排名第五的物业管理公司，但市场份额为也仅为0.97%，江苏省前五大物管公司市占率之和也仅有6.53%，可见，物业管理市场极为分散，是一个充分竞争的行业。

　　截止今年4月，银城生活在管理建筑面积达19.6百万平方米，管理项目197个。包括89个住宅物业和108和非住宅物业。业务模式分为两大类：物业管理服务即基础物业管理业务，主要包括：保安服务、清洁服务、停车场管理、特种电梯等设备的维修与保养、园林施工及绿化等。生活社区增值服务，包括：生活社区便利服务、共用空间增值服务及健身服务等。相对而言，基础物业管理业务占银城生活营收在80%左右，增值服务仅在20%左右。

　　根据弗诺斯特沙利文数据显示，长三角地区物业管理公司总收益为1723亿元，其中其他服务类(主要为增值服务)收益达526亿元，占比为30.53%，明显超过银城生活的水平。

　　根据新浪财经此统计在港上市物管公司的平均增值服务占比约为25%，银城生活也明显低于该水平，高利润率的增值服务占比低使得公司的毛利率、净利润率分别仅有14.5%、5.78%，明显低于上市物管公司的平均水平。

　　人工成本占比高 盈利能力一般

　　银城生活2016、2017、2018三年实现营收2.27亿元、3.06亿元、4.68亿元，复合增长率为43.58%，实现盈利0.23亿元、0.20亿元、0.27亿元，但经营活动现金流净额却有所下降，分别为0.52亿元、0.45亿元、0.36亿元。

　　在长三角城市群中，住宅及非住宅的物业管理平均管理费近年来微升，住宅物业的平均管理费为1.35元每月每平方米，非住宅物业的平均管理费用为3.51元每月每平方米。2018年，银城生活的住宅平均物业费为1.72元每月每平米，高于长三角平均水平。