保利地产股票分析：长线视角下的优等生 累计销售增速8月有望转正

　　2020 年8 月25 日，公司公布2020 年半年报，2020 年上半年实现营业总收入737.1 亿元，同比增长3.6%；归母净利润101.2 亿元，同比增长1.7%。

　　和公司半年业绩一致。我们对公司上半年经营和业绩点评如下：

　　累计同比增速或在8 月转正，全年销售有望稳健增长。2020 年前7 月，公司实现销售面积1814.5 万平方米，同比下降0.5%；实现签约金额2731.5 亿元，同比下降2.3%。伴随下半年积极推货和居民需求韧性，我们预计公司累计销售同比在8 月转正是大概率事件，全年销售有望实现低个位数增长。

　　结算资源质量较高，归母净利润率同比持平。伴随前期高毛利项目结转完毕，行业毛利率整体进入下降阶段，上半年公司毛利率35.7%，同比下降4pct。

　　但公司权益净利润率仍保持13.7%的高水平，未见显著下行，主因以下几点：

　　1）伴随公司加权融资成本下行，公司财务费用率有所下降；2）随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，投资收益同比大幅增长139.0%；3）综合税率同比下降0.8pct 至23.6%。公司上半年竣工面积1213 万平，仅占全年竣工面积的35.7%。另，截止2020 年中期公司已售未结对营收覆盖比高达146.1%，我们预计全年公司营收仍将保持较高增速。

　　新拿地聚焦核心城市，布局顺应城市化发展趋势。公司上半年在38 个核心城市拓展金额占比86%，同比提升7pct。公司坚持“中心城市+城市群”的投资战略，上半年新增土储984 万平，较去年同比提升54%。截止上半年底，公司在建+待开发土储合计2.0 亿平，其中38 个核心城市占比58%，土储优质充沛。

　　上半年杠杆微升，但杠杆和融资成本仍处于较低水平。截止上半年底，公司净负债率（永续债计入权益）为72.1%，较2019 年底增加了15.2pct。但仍处于行业较低水平。现金短债比高达195.7%，短债偿付无虞。公司有息负债平均融资成本仅为4.84%，较2019 年下降11BP，融资成本优势明显。

　　物业业务平稳增长，盈利能力稳定。保利物业在管面积达3.2 亿平方米，合同面积达4.9 亿平方米，物业管理签约项目1647个。报告期内实现营业收入36.0 亿元，同比增长27.6%，净利润4.1 亿元，同比增长28.0%。物业业务净利率较去年同期持平，达到11.4%。

　　公司盈利预测及投资评级：我们认为公司土储布局顺应城市化发展趋势，聚焦核心38 城，且土储充沛；作为龙头房企融资优势明显。我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为330.7 亿元、403.7 亿元、477.4 亿元，对应EPS 分别为2.8、3.4 和4.0 元。当前股价对应2020-2022 年PE 值分别为5.9、4.9 和4.1 倍。给予“强烈推荐”评级。

　　风险提示：公司销售不及预期，全年结转不及预期，净利润率超预期下行