500亿深圳地标项目迫切融资 世茂股份资金周转迎大考

　　近日，世茂股份（600823.SH）一纸追加抵押融资的公告，将有望超越现有深圳第一高楼平安金融中心的世茂深港国际中心项目，再次推向公众视野。

　　根据世茂股份公告，控股子公司深圳市世茂新里程实业有限公司（下称“深圳世茂新里程”）向不超过150亿元综合授信额度追加抵押物。追加的抵押物正是深圳世茂新里程去年以239.43亿元的价格，拿下的位于深圳市龙岗区的G01046-0095号地块，即深港国际中心项目。

　　“这是一个增信的过程。”对于追加抵押融资，国泰君安分析师刘斐凡表示。在刘斐凡看来，该项目规模大，开发难度相对较高。

　　700亿货值超大项目

　　公告显示，G01046-0095宗地位于深圳市龙岗区，土地面积32.19万平方米，总建筑面积136.45万平方米，土地用途为商业用地、公共管理与服务设施用地、教育设施用地、广场用地、公园用地。

　　世茂深港国际中心项目拟建成预计规划约600米超高层的城市综合体，总投资额将达500亿元，而世茂股份去年的营业收入仅为186.67亿元。

　　在今年3月26日的奠基仪式上，世茂方面曾透露，“这栋600米级高楼必须在首期开工项目内，三年内完成进度的50%，整个项目也必须于五年内完工。”同时，在今年3月的2017年度业绩发布会，世茂集团主席许荣茂表示，世茂深港国际中心项目预计的货值达600亿-700亿元。

　　除了开工所需资金，截至2018年中期，世茂股份一年内需要预付给深圳土地交易中心及深圳财政委员会土地款约120亿元。

　　为维持运营所需的预期资本需求，于今年，深圳世茂新里程控股股东福建世茂新里程投资发展有限公司，通过增资的方式，出售了福建世茂新里程30%股份予新的投资者。交易完成后，世茂股份、世茂房地产下属子公司世茂建设、新的投资者分别持有福建世茂新里程51％、19%、30%的股份，即世茂集团合计持有福建世茂新里程70%股份。

　　戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端认为，“目前的市场环境下，大家都会有一定的资金压力，尤其是运作这么大的项目。而世茂股份之所以斥巨资拿下这个项目，或是对于深圳东进的发展利好有信心。”

　　“对于新兴区域，需要结合周边规划和发展趋势做出预判。”张晓端告诉记者。

　　众所周知，商业物业前期投入巨大，后期资金回笼较慢。未来如何通过自身造血及融资，满足深港国际中心项目发展所需，是世茂面临的难题之一。

　　就该项目的进展程度及整体的资金投入安排，世茂方面华南公司相关人士表示，自2017年12月拿地、2018年3月26日正式开工建设以来，项目建设进度按计划有条不紊地进行，目前处于土方及基坑支护施工状态。

　　世茂股份对龙岗项目上的资金投入安排方面，由于世茂深港国际中心项目是集团布局深圳的龙头项目，相关资金安排和融资工作由集团统筹决策，最新的投、融资信息以世茂股份公告为准。

　　专注于商业地产的投资、开发和经营的世茂股份，旗下开发有多个大型商业综合体项目，相对于世茂房地产（00813.HK）定位住宅开发的高周转模式，世茂股份资金周转速度相对较慢，但前期投入资金往往更大。就世茂深港国际中心项目投资而言，由于51%的较大比例持股，世茂股份于该项目中所需投入资金也就更多。